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Hipoteca unilateral

La sociedad A, actualmente en concurso de acreedores, solicitó una serie de aplazamientos por deudas a Hacienda por importes de 450.000€, 300.000€, 250.000€, 800.000€; para cada una de las deudas se formalizó una Hipoteca Unilateral.

Una vez formalizadas ante Notario, y registradas en el Registro de la Propiedad se enviaron a la Hacienda Pública de forma fehaciente.

El Inmueble sobre el que se realizaron las Hipotecas Unilaterales, es propiedad de la sociedad A, no obstante la primera deuda, la de 450.000€ era una deuda de una sociedad del Grupo que solicito Concurso de Acreedores voluntario de liquidación y actualmente está en fase de liquidación.

La aceptación de la Hipoteca solo la realizó la Hacienda Pública por la Deuda de 450.000€ de la sociedad del grupo que está en fase de liquidación.

Hacienda hasta hoy no ha aceptado las hipotecas unilaterales por las deudas de la sociedad A, a pesar de que se entregaron a Hacienda una vez inscritas en el Registro de la propiedad las correspondientes a los importes de 300.000, 250.000, y 800.000€.

La sociedad A, con posterioridad solicitó concurso voluntario de acreedores, que está en fase de convenio.

El administrador concursal de la sociedad A, al calificar las deudas, calificó a la deuda hipotecaria de la empresa del grupo (la de 450.000€) como deuda con privilegio especial, y el resto de deudas (300.000, 250.000 y 800.000€) deudas con privilegio general.

A parte del error de calificar la deuda de la empresa del Grupo como deuda con privilegio especial, nos encontramos con el problema siguiente:

El hecho de haber presentado las Hipoteca Unilaterales a favor de Hacienda y de no haber sido aceptadas por la misma, nos hizo creer que podríamos cancelar las hipotecas no aceptadas cuando consideráramos oportuno, y de hecho hace un mes que se compareció ante Notario para solicitar la cancelación, cancelación que el Registro de la propiedad no ha inscrito argumentando que no quedaba acreditado que se hubiese requerido previamente y con dos meses de antelación como mínimo, para su aceptación.

¿Cómo podemos evitar el hacer el requerimiento a la Hacienda Pública y conseguir la cancelación de la Hipoteca Unilateral registrada en su día?

En el supuesto de que no exista ninguna posibilidad de cancelar registralmente la hipoteca, sin mediar el requerimiento previo con dos meses de antelación ¿Cómo quedaría la deuda con la Hacienda Pública en caso de que esta aceptara la hipoteca? ¿Sería una deuda con Privilegio General que se convierte en Especial por aceptación de la Hipoteca? ¿Y que ocurre con el Plan de pagos presentado al Juzgado, donde se había tratado como privilegio general, por serlo en aquel momento?

Artículo 141 de la Ley Hipotecaria

“En las hipotecas voluntarias constituidas por acto unilateral, del dueño de la finca hipotecada, la aceptación de la persona a cuyo favor se establecieron o inscribieron se hará constar en el Registro por nota marginal, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la misma. Si no constare la aceptación después de transcurridos dos meses, a contar desde el requerimiento que a dicho efecto se haya realizado, podrá cancelarse la hipoteca a petición del dueño de la finca, sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó. “

 Artículo 237 del Reglamento Hipotecario

“En el requerimiento prescrito por el párrafo 2.º del artículo 141 de la Ley se determinará expresamente que, transcurridos los dos meses sin hacer constar en el Registro la aceptación de la hipoteca, podrá cancelarla el dueño de la finca sin necesidad del consentimiento de la persona a cuyo favor se constituyó. Para practicar la cancelación será preciso el otorgamiento por el dueño de la finca de la correspondiente escritura cancelatoria.”

Por lo tanto, dando respuesta a la primera de las cuestiones que nos plantea en su consulta, la cancelación de una hipoteca unilateral a favor de la hacienda pública, no aceptada, únicamente podrá llevarse a cabo por el procedimiento previsto en el Artículo 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su reglamento, es decir, mediante requerimiento a petición del dueño de la finca.

Por aplicación del Artículo 20 de la Ley Hipotecaria, no sería posible la cancelación de esta hipoteca, sin el consentimiento o, en su caso el requerimiento previo, al titular de la hipoteca pues dice este precepto que:

“Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos”.

Así pues, para que una hipoteca unilateral sea cancelada DEBE constar la aceptación de la misma por nota marginal en el Registro de la Propiedad, o bien seguirse el procedimiento que determinan los artículos 141 de la Ley Hipotecaria y 237 de su Reglamento.

En relación con la segunda cuestión que nos plantea, es decir, el carácter de los créditos garantizados con esta hipoteca unilateral no aceptada por la hacienda pública, debemos distinguir el caso de la primera deuda, en el que la hipoteca garantiza una deuda de una tercera sociedad; y los casos de las demás deudas garantizadas con esta hipoteca, en las que coinciden la figura del deudor y del hipotecante.

En relación con la primera deuda, respecto a la cual la sociedad A aparece como hipotecante no deudor, hay que tener en cuenta que el hipotecante no deudor tan sólo vincula un bien de su patrimonio a la satisfacción de un crédito ajeno. Pero precisamente por tal razón, no se convierte en deudor y, por tanto, no podrá ser incluido el crédito de un tercero en la masa pasiva, sin perjuicio de que en el inventario deba incluirse el bien con la minoración que representa la existencia de la garantía.

Respuesta del Tribunal Supremo

Según afirma la STS de 3 de febrero de 2009, en línea con lo ya afirmado en la STS 6 de octubre de 1995:

"En segundo lugar debe también resaltarse con carácter prioritario que el hipotecante por deuda ajena no es un obligado al pago, pero, en cualquier caso, ello carece, aquí y ahora, de interés, puesto que la condición de deudor o no (que entendemos no lo es); de mero "obligado" al pago o no (que consideramos que tampoco lo es, sin que quepa configurar un "tertium genus" entre deudor y no deudor, distinguiendo un obligado en sentido propio y un "obligado" sin dicho carácter); obligado de la propia obligación (de garantía) por él asumida; responsable no deudor; tercero o no (y ya cabe advertir que el ordinal tercero del art. 1.210 CC (LA LEY 1/1889) , a diferencia del ordinal segundo, no se refiere a tercero); fiador real (asimilado a la fianza) o no; etc., resulta irrelevante, porque lo que importa radica en "si tiene interés en el cumplimiento", que es la exigencia expresada en el precepto."

Si ello es así, se obtiene la conclusión de que el hipotecante no deudor tan sólo vincula un bien de su patrimonio a la satisfacción de un crédito ajeno. Pero precisamente por tal razón no se convierte en deudor y, por tanto, no podrá ser incluido el crédito de un tercero en la masa pasiva, sin perjuicio, se insiste, de que en el inventario deba incluirse el bien con la minoración que representa la existencia de la garantía.

En conclusión, si el hipotecante ajeno a la deuda no es deudor, no puede ser considerado garante análogo al fiador .A la vista de estas consideraciones no cabría incluir en la masa pasiva al acreedor garantizado por no ser acreedor del concursado, pero sí tendría reflejo esa afección en la masa activa, ya que el artículo 82 de la Ley Concursal , prevé que se haga constar la existencia de trabas o gravámenes que afecten a los bienes y que en el avalúo se integren los gravámenes o cargas que garanticen o aseguren deudas no incluidas en la masa pasiva.

Respecto a las deudas de la Sociedad A, garantizadas con una hipoteca sobre una finca de su propiedad, entendemos que tendrán la consideración de créditos con privilegio especial puesto que, en este caso, si se cumplen los requisitos que marca el Artículo 90.1.1º de la Ley Concursal, al coincidir deudor y garante de la deuda.

La aceptación de una hipoteca unilateral únicamente será un requisito formal, teniendo efectos en cuanto a su cancelación, y siendo la fecha de constitución la de la inscripción primitiva de hipoteca unilateral, retrotrayéndose sus efectos a la misma, y por ende, a su presentación.

Así pues, las deudas garantizadas con hipoteca unilateral, aunque ésta no haya sido aceptada, tienen, la consideración de deudas con privilegio especial desde la fecha de su constitución.

Cancelación hipoteca unilateral

La cancelación de una hipoteca unilateral a favor de la hacienda pública, no aceptada, únicamente podrá llevarse a cabo por el procedimiento previsto en el Artículo 141 de la Ley Hipotecaria y 236 de su reglamento, es decir, mediante requerimiento a petición del dueño de la finca.

Si el hipotecante ajeno a la deuda no es deudor, no cabría incluir en la masa pasiva al acreedor garantizado por no ser acreedor del concursado, pero sí tendría reflejo esa afección en la masa activa, ya que el artículo 82 de la Ley Concursal, prevé que se haga constar la existencia de trabas o gravámenes que afecten a los bienes y que en el avalúo se integren los gravámenes o cargas que garanticen o aseguren deudas no incluidas en la masa pasiva.

Respecto a las deudas garantizadas con hipoteca unilateral, aunque ésta no haya sido aceptada, tienen, la consideración de deudas con privilegio especial desde la fecha de su constitución, independientemente de su aceptación o no, al ser ésta un requisito formal que produce efectos retroactivos a la fecha de su constitución.

FUENTE: DISJUREX